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日本的物业管理都做些什么?(一)

日期:2018年09月10日

房子建造完成后,经过长期的风吹雨打和紫外线的照射,房子的外墙经过若干年之后,一定是会出现劣化。下水管道经过几年的使用后,一定会出现堵塞。中国的房子如此,日本的房子也是这样。

可是为什么我们中国在90年代建造的房子,不少已经成了危房,成了旧城改造的对象?而日本房子的外墙却不过多地出现劣化?怎样保证整栋大楼的所有管道畅通无阻?

物业收费去向

秘密只有一个,那就是日本恪守建筑物的维修保养之道。

这就需要定期的维修,而且是预防性维修,不是出了问题才维修。

房子建造完成后,经过长期的风吹雨打和紫外线的照射,房子的外墙经过若干年之后,一定是会出现劣化。下水管道经过几年的使用后,一定会出现堵塞。中国的房子如此,日本的房子也是这样,那么,如何能够保证房子的外墙不过多地出现劣化?如何能够保证整栋大楼的所有管道畅通无阻?这就需要定期的维修,而且是预防性维修,不是出了问题才维修。

日本保证长期维修的资金来源

日本有一项法定的制度,那就是买了公寓楼的房子,就要缴纳维修基金。维修基金的缴纳,是每一位拥有房产权的人必须承担的义务,而且这一项义务是依据“平等均分”的原则实施的。

维修基金

首先,在购买新房时,你必须缴纳一笔维修基金,一般3室一厅的房子,第一次需要缴纳大约150万日元,也就是10万元人民币左右。然后,每一个月再缴纳1000元到2000元人民币不等的物业修缮管理费。如果你是租房客,那不需要缴纳这么多钱,只需要交相当于100多元人民币的日元管理费就行。

必须说明的是,开发商在卖楼时,也必须缴纳一笔维修基金,而且这一笔维修基金,必须超过所有业主缴纳的维修基金的总和。

一楼也要承担电梯费和屋顶工程费

与中国不同的是,日本住在一栋楼里的所有业主,缴纳的维修费是完全平摊的。在我们中国,住在一楼的业主,是不愿意承担电梯的修理费用。同样,住在1楼的业主,也不愿意承担屋顶的防漏工程的修理费用,因为1楼业主说的理由也是很充分:我住在一楼,又不用电梯,屋顶漏水跟我也没有关系,为什么要我承担这些不搭界的费用呢?

但是在日本,这种中国式的思维是行不通的。日本人认为,住在一个大楼里的所有业主,大家就是一个大家庭。整栋楼不是某个人的,而是大家共有的,大楼的生命,就是每一户住家的生命,因此,所有的维修费用必须大家平均分摊,不能你多我少。正因为日本人有这一种集体主义思想,或者从众思维,使得日本楼盘管理过程中,很少会产生业主之间的矛盾。

维修基金由谁管理

维修基金不是由政府(房管所)管理的,而是由业主委员会和物业管理公司共同管理。钱放在哪里呢?是放在银行里。需要使用时,由物业管理公司提出预算,业主委员会审核批准支付,政府无权,也不能介入此类民间事务。

物业收费去向

东京虽然是一座有着2000多万人口的国际大都市,但是,主要的物业管理公司,却只有4、5家,当然都是有着半个世纪以上物业管理业绩与信誉的大企业。

从一栋公寓楼建成之后,这些物业管理委员会就会和业主委员会共同商定出一个长达50年的公寓楼维修计划表,什么时候修理屋顶防漏系统,什么时候修理外墙,什么时候疏通下水道,什么时候检查供水系统,什么时候检修电梯和更换电梯?都清清楚楚地写明具体的施工年份和施工时间,并印成册子,业主们人手一份。到维修节点时,由物业管理公司提前通知业主委员会开会审核,批准预算,并书面通知所有业主。

物业收费去向

日本物业管理有一条不成文的规矩,不管下水道有没有堵,一年必须使用高压清洗装置全部疏通一次。屋顶的防漏系统,一般是5年补修一次,10年大修一次。外墙一般是10年全部翻新一次。电梯是3个月检查一次,15年更换一次。房间里面的消防探测系统是一年检修一次,

物业收费去向

也就是说,日本的物业管理,不是管道堵了,设备坏了,才去修理,而是完全的按照预先制定的修理计划,进行预防性修理,以保证大楼和住户不会遇到生活上的麻烦。

物业收费去向 物业收费去向

会不会被挪用或乱用

在设备没有坏的情况下,就把自己的一笔钱交给业主委员会和物业公司去管理使用,会不会被挪用和乱用?这是许多人可能会担心,而且是不愿意交钱的原因。但是,日本是一个信用社会,业主们根本不会担心自己交的钱会被挪用和乱用。正因为如此,业主与物业管理公司建立起了深厚的信赖关系,很少会埋怨物业管理公司,或者更换物业管理公司。而物业管理公司也是根据自己长期以来管理楼盘的经验,预先就制定出详细而完整的大楼维修保养计划,并告知每一位业主,按部就班地进行几十年的大楼管理。而从事公寓楼管理工作的人,必须考取国家资格证书——公寓管理士。

同时日本的法律绝对保证业主委员会自治权利,在这一法律的保证下,业主委员会只要尽职尽责,就会对物业管理公司形成绝对的监督作用,物业管理公司不敢肆意而为,损害业主的利益。如果物业管理公司的服务出现明显的问题,业主委员会敦促物业管理公司改善工作,如果不见效果,可以解雇物业管理公司,请其他的公司承担管理业务。

物业收费去向

来源:旅途东京

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